AdministradorJudicial

Obligaciones y Facultades

Misión del administrador no es sólo preservar los bienes en el estado en que se encuentran sino hacerlos producir. De aquí que las facultades del administrador no se limiten a la recepción de los frutos y rentas que vayan produciéndose, sino que alcanza también a aquellas actividades necesarias para que los bienes sigan generando frutos en el futuro. Podemos así señalar unos deberes genéricos del administrador judicial como son el deber de conservación y rentabilidad. Conservación de los bienes sujetos a la administración sin menoscabo, pérdida o deterioro de los mismos y rentabilidad procurando que los bienes objeto de administración generen los frutos o rentas que correspondan a su condición. Y todo ello bajo el deber de diligencia, que será el de un ordenado comerciante.

No existe una delimitación legal de las funciones inherentes al cargo de administrador judicial, únicamente se hacen menciones parciales.

En el ámbito de la administración empresarial, si el administrador designado judicialmente sustituye a los administradores preexistentes, asumirá los derechos, obligaciones, facultades y responsabilidades de los administradores sustituidos (artículo 632 LEC). En el resto de supuestos se deja bien al acuerdo entre las partes, a la costumbre del lugar y, en último término al criterio judicial.

También se disponen unos límites para la enajenación o gravámen de participaciones, bienes inmuebles y otros bienes de importancia señalados por el órgano judicial con antelación, precisándose para ello autorización judicial y otra serie de requisitos expresamente contemplados en las diferentes normativas.

No obstante, por aplicación analógica de lo previsto de forma aislada en las distintas regulaciones, así como por la integración de la doctrina de nuestros Tribunales, se han ido conformando unas reglas que exponemos a continuación, que podrán determinar con carácter más o menos general las funciones que consideramos contenidas en una administración judicial, y cuya aplicación vendrá determinada por el régimen de administración que se hubiere acordado. Y siempre teniendo en cuenta que la delimitación del alcance de la administración vendrá a determinar el contenido de la misma de forma que sus facultades y obligaciones no podrán ser las mismas en una administración sencilla de frutos y rentas que en el supuesto de sustitución íntegra de la persona del deudor en la gestión de sus bienes.


Conservación Material
Una de las obligaciones más importantes del administrador consiste en conservar los bienes en el estado en que le fueron entregados, realizando para ello los gastos necesarios. Conservación es todo lo que tiende fundamentalmente a evitar que la cosa perezca o se deteriore, esto es, todo lo que procure mantener la cosa no sólo en sí misma, en su existencia, sino también en las condiciones y circunstancias en que se encuentra y de las cuales derivan las utilidades a cuyo aprovechamiento se dirigen los derechos sobre ella existentes.

Abarca en primer término, cualquier actividad preventiva capaz de soslayar las posibles causas de pérdida o deterioro. Si por el uso de la cosa, la simple acción del tiempo o cualquier otra causa sufrió ya aquélla estragos o deterioros, la reparación, el arreglo, deben ser tenidos como actos de conservación toda vez que tienden a mantener la cosa en las condiciones en que pueda prestar sus utilidades normales.

El administrador habrá de dar a las cosas consumibles su destino normal provocando su consumo o enajenación con arreglo al uso ordinario y a las necesidades del patrimonio.

El administrador justificará su empleo o enajenación proveyendo su conservación hasta tal momento. Se trataría de cosas equiparables a mercancias de un comercio, pienso consumido por el ganado o la venta de los productos de una finca.

En cuanto a las cosas deteriorables por el uso, el administrador está obligado a su conservación in natura. Deberá prevenir su deterioro y en caso necesario proceder a su reparación.

Los inmuebles deben ser conservados físicamente realizando las obras de reparación ordinarias y poniendo en conocimiento del Juez la necesidad de las reparaciones, cultivos o inversiones extraordinarios para que autorice su realización. El administrador deberá realizar, sin necesidad de autorización judicial, las reparaciones ordinarias indispensables para la conservación de los bienes.

Ordinarias son las reparaciones que han de realizarse corriente y casi periódicamente, derivadas del uso normal de las cosas o del simple transcurso del tiempo, y cuyo importe, en general previsible, no es elevado. Extraordinarias son las reparaciones que por su causa e importancia, no pueden considerarse como normales. Para la realización de actos extraordinarios de conservación, en ausencia de normativa específica, habremos de acudir analógicamente a las normas que regulan la administración del caudal hereditario, contemplando el artículo 801 LEC la celebración de una comparecencia entre los interesados, previo reconocimiento pericial y formación de presupuesto, resolviendo el juez lo procedente.

La reconstrucción de la cosa podrá estimarse acto de conservación cuando la misma forme parte de una unidad económica, o bien sea elemento de una organización, cuya conservación puede exigir la reconstrucción o sustitución de la cosa destruida total o parcialmente (como podría ser el vehículo elemento de la empresa embargada).

En caso de que las funciones del administrador se encuentren limitadas únicamente a la supervisión de los actos del titular, las facultades de conservación supondrá velar por el buen funcionamiento y cuidado de los bienes, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Facultades de gestión
La gestión de los bienes implica que a los mismos debe dárseles el destino económico que su naturaleza exija, de modo que puedan rendir sus beneficios normales. Así, el administrador no se limitará a personarse a diario en el establecimiento sobre el que recae la medida, y a retirar los fondos de la caja. El administrador, como su nombre indica, ha de administrar y ello significa que ha de adoptar las medidas necesarias para que la actividad económica continúe de forma que siga produciendo frutos y rentas.

Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Avila de 3 de octubre de 1996:
“...según entiende la doctrina, el objeto de la administración no son, propiamente, los frutos y rentas embargados, sino los bienes que han de producirlos, por lo que siendo misión del administrador el que los bienes rindan, sus atribuciones no se limitan a la simple percepción de los frutos y rentas que vayan dándose sino que alcanzan también a todas aquellas actividades necesarias para asegurar que los frutos se percibirán en el futuro y que aumenten...”

Por tanto, si hablamos de un rendimiento normal, habrá de excluirse tanto la inactividad o desempleo de los bienes, como las actividades especulativas dirigidas a un rápido y extraordinario incremento del capital. Será exigible, en todo caso, la diligencia normal de un buen padre de familia o un buen comerciante.

La administración recaerá sobre aquellos bienes o derechos susceptibles de producir frutos o rentas. Se incluirán en este título los frutos naturales e industrial es que estén manifiestos o nacidos, y los frutos civiles. Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, y las crías y demás productos de los animales. Respecto a los animales, basta que se encuentren en el vientre de su madre, aunque no hayan nacido (ar ts. 354 a 357 CC). Son frutos industr ales los que producen los predios de cualquier especi e a beneficio del cultivo o del trabajo. Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias y otras análogas. Las rentas serán de toda especie, incluso las vitalicias, provinientes de bienes muebles o inmuebles, y que han de distinguirse de los sueldos y pensiones.

El administrador sólo puede disponer de los fondos para atender los gastos normales.

Los gastos extraordinarios serán autorizados por el Juez previa audiencia de las partes –nuevamente por aplicación analógica del art. 801 LEC-, y ello salvo casos de urgencia en los que un retraso pudiera irrogar un perjuicio a la sociedad, empresa o bien administrado.

Partiendo, pues, del principio básico ya apuntado de dar a los bienes el destino económico que su naturaleza exija de modo que puedan rendir sus beneficios normales, en este punto la gestión del administrador se traduce en la realización de cuantas actividades sean necesarias para asegurar la percepción de los frutos y las rentas (dividendos, intereses, rentas, etc), sea cualesquiera su naturaleza, y una vez percibidos, darles el destino que su naturaleza requiera.

Habrá que tener en cuenta, no obstante, que siempre deberá dejarse en poder del deudor la cantidad mínima inembargable que resulte de aplicar la normativa vigente.

La resolución judicial más amplia que conocemos referida al contenido de la administración judicial, se contiene en el Auto de la Audiencia Provincial de Zamora de 16 de octubre de 1997 (Act. Civ. a1984/1997- nº 24), en relación con la administración en sede de ejecución hipotecaria, y que consideramos de interés reproducir parcialmente:
“..ha de ser interpretada no de manera restrictiva, dado su contenido normal, no excepcional, en beneficio del acreedor con plenitud de derechos entre los que deben comprenderse no sólo el de realizar cobros y pagos, sino todas aquellas facultades que insertándose en la administración de los bienes supongan las inexcusables para la precepción del crédito, pues de lo contrario se dejaría vacío de contenido el concepto de administración como conjunto de actuaciones que al mismo tiempo supongan la conservación de los bienes hipotecados y permitan obtener de los mismos el rendimiento comercialmente adecuado o la finalidad esencial de protección del crédito del ejecutante, y conjurar cuantas acciones desivadas de los hipotecantes o de terceros pudieran
malograr la integridad de los bienes (....). Por lo cual, además de la posesión física e inmediata, como también mediata de los inmuebles, que debe suponer el punto de partida del ejercicio de las demás facultades, como son:

a) Las tendentes a la protección y conservación de los inmuebles mediante el ejercicio de las acciones correspondientes, entre las que resultan admisibles las de impugnar, anular y resolver los actos y contratos que se hayan podido realizar en perjuicio de los acreedores hipotecarios, lo que llegao el momento, se examinará en la vía que corresponda para matizar, en cada caso, el concepto de perjuicio que viabilice las acciones ejercitadas;

b) que se formalicen los contratos de suministros, obras, servicios, arrendamientos o de cualquier otro tipo que se estime conveniente para la conservación de los inmuebles y su correcta explotación, para lo cual resultará imprescindible disponer de la documentación contractual y en general que resulte precisa para desplegar la actitud defensiva necesaria para que conjugado la conservación y el mantenimiento de los bienes hipotecados se logre su mayor rendimiento en beneficio de la parte acreedora, dado que la finalidad, como se ha expuesto, de lo acordado no puede consistir más que en la cautela y ejecución de los bienes en beneficio de los acreedores, no pudiéndose entender que la entrega de documentación que resulte precisa para aquellos fines, suponga facultad no incluible entre las que delimiten el concepto empresarial de administración, y sin que resulte tampoco de recibo concebir la defensa y administración de los bienes hipotecados prohibiendo a los acreedores la conclusión de aquellos negocios que no pueden tener más que la finalidad apuntada, y no otra;

c) finalmente, debe estimarse también incluibles aquellas facultades, que no eniendo una denominación concreta y determinada en este momento, a las que no cabe más que denominar de facultades genéricas, se encuentren siempre adjetivadas, en el momento oportuno, por la conveniencia y necesariedad para el desarrollo de las funciones señaladas.”
Estudiando con más detalle algunas de las cuestiones que pueden plantearse en una administración, señalar que la administración en principio provocará un cambio en la posesión, aunque no siempre es así, de manera que en el caso de que la finca estuviera ya arrendada o entregada en foro o censo enfitéutico no se producirá en la práctica tal cambio de posesión ya que la administración se limitará a ejercer el derecho a percibir las rentas correspondientes.

El administrador tendrá legitimación para la celebración de contratos de arrendamiento. Podrá autorizar la continuación por la tácita de los arrendamientos que estaban ya en curso, o renovar los fenecidos con las condiciones anteriormente pactadas, y por el mismo precio o mejorándolo, cualquiera que sea la importancia y clase de la finca. Será obligación del administrador advertir al arrendatario de la calidad en la que arrienda, es decir, como administrador judicial, y la limitación en la duración del contrato para así evitar la creación de falsas expectativas y derechos adquiridos por parte del arrendatario (limitación temporal que viene determinada por lo establecido en los artículos 13.2 de la Ley 29/94 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y art.13 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y que conlleva la extinción del contrato al extinguirse el derecho del arrendador. Por ello, en estos supuestos, el arrendatario
deberá ser advertido de la existencia de esta limitación legal). Además, siempre habrá que tener en cuenta la limitación del artículo 1548 CC donde se exige “poder especial” para poder concertar un arrendamiento por plazo superior a seis años, sin cuyo apoderamiento especial (o autorización judicial) el contrato concertado sería radicalmente nulo (como declaró la STS de 12 de noviembre de 1987).

Tratándose de inversión de capitales, el administrador tiene la obligación de invertir en lo posible los bienes en colocaciones productivas sin que ello signifique que haya de acometer operaciones arriesgadas con ánimo de rápidos y grandes lucros, porque ello saldría de los rendimientos normales que los bienes pueden dar. Será el administrador quien decida el destino de la inversión, como ocurre, por ejemplo, con el capital procedente de depósitos vencidos, la afluencia de créditos debidos, pago de seguros, efectos públicos que exigen renovación, actuando siempre con la diligencia exigible. No obstante, si la naturaleza de la inversión a realizar así lo exige, el administrador solicitará previamente la pertinente autorización judicial.

Sin embargo, existirán una serie de actuaciones para cuya realización el administrador precisará siempre autorización judicial, tales como enajenar o gravar los bienes inventariados y, de forma especial, acciones o participaciones, bienes inmuebles o cualesquiera otros que por su naturaleza o importancia el órgano judicial hubiere expresamente señalado.

Cumplimiento de las obligaciones con terceros
Sobre los bienes dados en administración pesarán, en la mayoría de los casos, una serie de obligaciones en relación a terceros que exigirán su debido cumplimiento. De éstas, algunas han sido contraídas por el titular de los bienes y otras tendrán su fuente en la propia administración.

A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 17 de marzo de 1995, entendió que si bien el administrador judicial concertó un arrendamiento extralimitándose en sus funciones al extender un nuevo arrendamiento por un periodo de seis años sin consultar tal decisión con el Juzgado, no por ello habría que declarar nulo lo actuado por el mismo pues sus actos afectan a terceros que no son parte en el litigio. Y ello sin perjuicio de las responsabilidades de toda índole que podrían exigirse al citado administrador judicial, que fue cesado, si se prueba que actuó de forma contraria a la diligencia o incluso dolosa.

Inventario

La realización de un inventario inicial de los bienes que se encuentran sometidos a la administración judicial únicamente se considera obligatoria en determinadas situaciones. Así, cuando se trate de la administración judicial para pago (artículo 676 LEC), o en la intervención judicial del caudal hereditario como requisito previo a la constitución de una administración (artículos 793 a 795 LEC) así como la formación deinventario cuando se constituya una administración sobre los bienes semovientes del procesado (artículo 601 LECr).
No obstante, aunque en el resto de supuestos no se prevea con carácter obligatorio, resultará en todo caso aconsejable su realización. El inventario sirve, de una parte, para hacer conocer al administrador el estado del patrimonio sujeto a administración, lo que ha de facilitar en grado sumo sus funciones al propio tiempo que le satisfará como simple medida de prudencia personal de todo aquél que maneja fondos ajenos, sirviendo a su vez como limitación de posibles responsabilidades. En este sentido tiene declarado el Tribunal Supremo, ya desde la Sentencia de 27 de junio de 1907 (Alcubilla, An.1907, pág.598), que “las obligaciones y responsabilidades del administrador no pueden extenderse más que a los bienes inventariados, a los cuales deben referirse las cuentas”.

La realización del inventario asimismo es vital para el conocimiento inicial del bien objeto de embargo y la posible viabilidad de la administración. Si del inventario resultase que el negocio a administrar no reuniera las garantías necesarias para su normal funcionamiento, es un buen momento para que el administrador judicial declare la inviabilidad de la administración, evitando la producción de más gastos.

La única regulación sobre las reglas para la formación del inventario la encontramos en sede de intervención del caudal hereditario (arts. 793 y ss). En la formación del inventario deberán estar presentes las partes interesadas siendo, normalmente, un acto del Secretario judicial. No obstante, a petición de parte, se requerirá la asistencia del Juez, con carácter excepcional, cuando su presencia sea necesaria por el enfrentamiento personal de los interesados o bien por la existencia de cuestiones de hecho o juicios de importancia sobre los bienes que deban ser incluidos o excluidos del inventario, o bien para la delimitación de los bienes cuya enajenación o gravamen vaya a quedar sujeta a autorización judicial. El Juez habrá de vigilar, en todo caso, que el inventario no se extienda más allá de lo que legalmente esté comprendido en el objeto de la administración.

El inventario se ha de practicar con citación de los interesados no precisándose la concurrencia al acto con Letrado o Procurador.

El objeto del inventario será la determinación del activo y del pasivo del patrimonio a administrar siempre con el límite de los bienes específicamente sujetos a administración judicial, debiéndose relacionar y describir de modo que puedan ser debidamente identificados todos los elementos del patrimonio puesto en administración distinguiéndose entre activo y pasivo. No obstante, para la forma de realización y objeto del inventario nos podemos remitir a los previsto en los artículos 793 y siguientes así como el artículo 809 LEC.

Funciones contables La actuación del administrador implica la llevanza de una contabilidad específica de la administración que sirva de base para la rendición de cuentas que le será exigida. Habrá de reflejar en los libros pertinentes todas y cada una de las operaciones que se lleven a efecto en el ámbito estricto de la administración, vinculadas, como es natural, con el patrimonio administrado, disponiendo de los comprobantes y justificantes del caso con su archivo debidamente clasificado.

Por ello se hará necesario llevar un libro de control de las administraciones judiciales desempeñadas por el administrador, donde se refleje el número de asunto y del Juzgado así como el nombre de las partes, las sumas recibidas, los movimientos de la cuenta de depósitos, los intereses producidos por las cuentas de las empresas y otros datos de interés a efectos de la administración judicial.

Si bien no existe previsión legal al respecto, sí será conveniente, con vistas a la futura rendición de las cuentas, la formación del Balance correspondiente, para tener el antecedente de la situación a su inicio, y posteriormente a su ritmo, seguirán las rendiciones de cuentas periódicas. Asimismo, un Libro Memoria en el que se anotarán todas y cada una de las operaciones, incidencias o actos que por su carácter no puedan tener reflejo contable y que se produzcan, con las particularidades propias del caso. Esta Memoria servirá para confeccionar la “cuantía final” que debe rendir el Administrador judicial, detallada por capítulos, para mejor expresar las incidencias habidas en el ranscurso de la Administración.

Conservación Material

Una de las obligaciones más importantes del administrador consiste en conservar los bienes en el estado en que le fueron entregados, realizando para ello los gastos necesarios. Conservación es todo lo que tiende fundamentalmente a evitar que la cosa perezca o se deteriore, esto es, todo lo que procure mantener la cosa no sólo en sí misma, en su existencia, sino también en las condiciones y circunstancias en que se encuentra y de las cuales derivan las utilidades a cuyo aprovechamiento se dirigen los derechos sobre ella existentes.

Abarca en primer término, cualquier actividad preventiva capaz de soslayar las posibles causas de pérdida o deterioro. Si por el uso de la cosa, la simple acción del tiempo o cualquier otra causa sufrió ya aquélla estragos o deterioros, la reparación, el arreglo, deben ser tenidos como actos de conservación toda vez que tienden a mantener la cosa en las condiciones en que pueda prestar sus utilidades normales.
El administrador habrá de dar a las cosas consumibles su destino normal provocando su consumo o enajenación con arreglo al uso ordinario y a las necesidades del patrimonio.

El administrador justificará su empleo o enajenación proveyendo su conservación hasta al momento. Se trataría de cosas equiparables a mercancias de un comercio, pienso consumido por el ganado o la venta de los productos de una finca.
En cuanto a las cosas deteriorables por el uso, el administrador está obligado a su conservación in natura. Deberá prevenir su deterioro y en caso necesario proceder a su reparación.

Los inmuebles deben ser conservados físicamente realizando las obras de reparación ordinarias y poniendo en conocimiento del Juez la necesidad de las reparaciones, cultivos o inversiones extraordinarios para que autorice su realización. El administrador deberá realizar, sin necesidad de autorización judicial, las reparaciones ordinarias indispensables para la conservación de los bienes.

Ordinarias son las reparaciones que han de realizarse corriente y casi periódicamente, derivadas del uso normal de las cosas o del simple transcurso del tiempo, y cuyo importe, en general previsible, no es elevado. Extraordinarias son las reparaciones que por su causa e importancia, no pueden considerarse como normales. Para la realización de actos extraordinarios de conservación, en ausencia de normativa específica, abremos de acudir analógicamente a las normas que regulan la administración del caudal hereditario, contemplando el artículo 801 LEC la celebración de una comparecencia entre los interesados, previo reconocimiento pericial y formación de presupuesto, resolviendo el juez lo procedente.

La reconstrucción de la cosa podrá estimarse acto de conservación cuando la misma forme parte de una unidad económica, o bien sea elemento de una organización, cuya conservación puede exigir la reconstrucción o sustitución de la cosa destruida total o parcialmente (como podría ser el vehículo elemento de la empresa embargada).

En caso de que las funciones del administrador se encuentren limitadas únicamente a la supervisión de los actos del titular, las facultades de conservación supondrá velar por el buen funcionamiento y cuidado de los bienes, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Facultades de gestión
La gestión de los bienes implica que a los mismos debe dárseles el destino económico que su naturaleza exija, de modo que puedan rendir sus beneficios normales. Así, el administrador no se limitará a personarse a diario en el establecimiento sobre el que recae la medida, y a retirar los fondos de la caja. El administrador, como su nombre indica, ha de administrar y ello significa que ha de adoptar las medidas necesarias para que la actividad económica continúe de forma que siga produciendo frutos y rentas.

Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Avila de 3 de octubre de 1996: “...según entiende la doctrina, el objeto de la administración no son, propiamente, los frutos y rentas embargados, sino los bienes que han de producirlos, por lo que siendo misión del administrador el que los bienes rindan, sus atribuciones no se limitan a la simple percepción de los frutos y rentas que vayan dándose sino que alcanzan también a todas aquellas actividades necesarias para asegurar que los frutos se percibirán en el futuro y que aumenten...”

Por tanto, si hablamos de un rendimiento normal, habrá de excluirse tanto la inactividad o desempleo de los bienes, como las actividades especulativas dirigidas a un rápido y extraordinario incremento del capital. Será exigible, en todo caso, la diligencia normal de un buen padre de familia o un buen comerciante.
La administración recaerá sobre aquellos bienes o derechos suscept ibles de produci r frutos o rentas. Se incluir án en este tít ul o los fr utos nat urales e industr ial es que estén manifi estos o nacidos, y los frutos ci vi les. Son fr utos nat urales las pr oducci ones espontáneas de la tierra, y las crías y demás productos de los animales. Respecto a los anim al es, bast a que se encuent ren en el vientr e de su madre, aunque no hayan naci do (ar ts. 354 a 357 CC). S on frutos industri ales los que producen los predios de cualquier especi e a beneficio del cultivo o del trabaj o. Son frut os ci vil es el al qui ler de los edifi ci os, el precio del arrendami ent o de tierras y el im por te de las rentas perpetuas, vitali cias y otras análogas. Las rentas serán de toda especie, incl uso las vi tal ici as, provinientes de bi enes muebl es o inmuebles, y que han de distinguirse de los sueldos y pensiones.

El administrador sólo puede disponer de los fondos para atender los gastos normales.

Los gastos extraordinarios serán autorizados por el Juez previa audiencia de las partes –nuevamente por aplicación analógica del art. 801 LEC-, y ello salvo casos de urgencia en los que un retraso pudiera irrogar un perjuicio a la sociedad, empresa o bien administrado.

Partiendo, pues, del principio básico ya apuntado de dar a los bienes el destino económico que su naturaleza exija de modo que puedan rendir sus beneficios normales, en este punto la gestión del administrador se traduce en la realización de cuantas actividades sean necesarias para asegurar la percepción de los frutos y las rentas (dividendos, intereses, rentas, etc), sea cualesquiera su naturaleza, y una vez percibidos, darles el destino que su naturaleza requiera.
Habrá que tener en cuenta, no obstante, que siempre deberá dejarse en poder del deudor la cantidad mínima inembargable que resulte de aplicar la normativa vigente.

La resolución judicial más amplia que conocemos referida al contenido de la administración judicial, se contiene en el Auto de la Audiencia Provincial de Zamora de 16 de octubre de 1997 (Act. Civ. a1984/1997- nº 24), en relación con la administración en sede de ejecución hipotecaria, y que consideramos de interés reproducir parcialmente:
“..ha de ser interpretada no de manera restrictiva, dado su contenido normal, no excepcional, en beneficio del acreedor con plenitud de derechos entre los que deben comprenderse no sólo el de realizar cobros y pagos, sino todas aquellas facultades que insertándose en la administración de los bienes supongan las inexcusables para la precepción del crédito, pues de lo contrario se dejaría vacío de contenido el concepto de administración como conjunto de actuaciones que al mismo tiempo supongan la conservación de los bienes hipotecados y permitan obtener de los mismos el rendimiento comercialmente
adecuado o la finalidad esencial de protección del crédito del ejecutante, y conjurar cuantas acciones desivadas de los hipotecantes o de terceros pudieran
malograr la integridad de los bienes (....). Por lo cual, además de la posesión física e inmediata, como también mediata de los inmuebles, que debe suponer el punto de partida del ejercicio de las demás facultades, como son:

a) Las tendentes a la protección y conservación de los inmuebles mediante el ejercicio de las acciones correspondientes, entre las que resultan admisibles las de impugnar, anular y resolver los actos y contratos que se hayan podido realizar en perjuicio de los acreedores hipotecarios, lo que llegao el momento, se examinará en la vía que corresponda para matizar, en cada caso, el concepto de perjuicio que viabilice las acciones ejercitadas;

b) que se formalicen los contratos de suministros, obras, servicios, arrendamientos o de cualquier otro tipo que se estime conveniente para la conservación de los inmuebles y su correcta explotación, para lo cual resultará imprescindible disponer de la documentación contractual y en general que resulte precisa para desplegar la actitud defensiva necesaria para que conjugado la conservación y el mantenimiento de los bienes hipotecados se logre su mayor rendimiento en beneficio de la parte acreedora, dado que la finalidad, como se ha expuesto, de lo acordado no puede consistir más que en la cautela y ejecución de los bienes en beneficio de los acreedores, no pudiéndose entender que la entrega de documentación que resulte precisa para aquellos fines, suponga facultad no incluible entre las que delimiten el concepto empresarial de administración, y sin que resulte tampoco de recibo concebir la defensa y administración de los bienes hipotecados prohibiendo a los acreedores la conclusión de aquellos negocios que no pueden tener más que la finalidad apuntada, y no otra;

c) finalmente, debe estimarse también incluibles aquellas facultades, que no teniendo una denominación concreta y determinada en este momento, a las que no cabe más que denominar de facultades genéricas, se encuentren siempre adjetivadas, en el momento oportuno, por la conveniencia y necesariedad para el desarrollo de las funciones señaladas.”

Estudiando con más detalle algunas de las cuestiones que pueden plantearse en una administración, señalar que la administración en principio provocará un cambio en la posesión, aunque no siempre es así, de manera que en el caso de que la finca estuviera ya arrendada o entregada en foro o censo enfitéutico no se producirá en la práctica tal cambio de posesión ya que la administración se limitará a ejercer el derecho a percibir las rentas correspondientes.

El administrador tendrá legitimación para la celebración de contratos de arrendamiento. Podrá autorizar la continuación por la tácita de los arrendamientos que estaban ya en curso, o renovar los fenecidos con las condiciones anteriormente pactadas, y por el mismo precio o mejorándolo, cualquiera que sea la importancia y clase de la finca. Será obligación del administrador advertir al arrendatario de la calidad en la que arrienda, es decir, como administrador judicial, y la limitación en la duración del contrato para así evitar la creación de falsas expectativas y derechos adquiridos por parte del arrendatario (limitación temporal que viene determinada por lo establecido en los artículos 13.2 de la Ley 29/94 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y art.
13 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y que conlleva la extinción del contrato al extinguirse el derecho del arrendador. Por ello, en estos supuestos, el arrendatario deberá ser advertido de la existencia de esta limitación legal). Además, siempre habrá
que tener en cuenta la limitación del artículo 1548 CC donde se exige “poder especial” para poder concertar un arrendamiento por plazo superior a seis años, sin cuyo apoderamiento especial (o autorización judicial) el contrato concertado sería radicalmente nulo (como declaró la STS de 12 de noviembre de 1987) 5.
Tratándose de inversión de capitales, el administrador tiene la obligación de invertir en lo posible los bienes en colocaciones productivas sin que ello signifique que haya de acometer operaciones arriesgadas con ánimo de rápidos y grandes lucros, porque ello saldría de los rendimientos normales que los bienes pueden dar. Será el administrador quien decida el destino de la inversión, como ocurre, por ejemplo, con el capital procedente de depósitos vencidos, la afluencia de créditos debidos, pago de seguros,
efectos públicos que exigen renovación, actuando siempre con la diligencia exigible. No obstante, si la naturaleza de la inversión a realizar así lo exige, el administrador solicitará previamente la pertinente autorización judicial.
Sin embargo, existirán una serie de actuaciones para cuya realización el administrador precisará siempre autorización judicial, tales como enajenar o gravar los bienes inventariados y, de forma especial, acciones o participaciones, bienes inmuebles o cualesquiera otros que por su naturaleza o importancia el órgano judicial hubiere expresamente señalado.

Cumplimiento de las obligaciones con terceros
Sobre los bienes dados en administración pesarán, en la mayoría de los casos, una serie de obligaciones en relación a terceros que exigirán su debido cumplimiento. De éstas, algunas han sido contraídas por el titular de los bienes y otras tendrán su fuente en la
propia administración.

A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 17 de marzo de 1995, entendió que si bien el administrador judicial concertó un arrendamiento extralimitándose en sus funciones al extender un nuevo arrendamiento por un periodo de seis años sin consultar tal decisión con el Juzgado, no por ello habría que declarar nulo lo actuado por el mismo pues sus actos afectan a terceros que no son parte en el litigio. Y ello sin perjuicio de las responsabilidades de toda índole que podrían exigirse al citado administrador judicial, que fue cesado, si se prueba que actuó de forma contraria a la diligencia o incluso dolosa.

Si tenemos en cuenta que la función del administrador es, fundamentalmente, y al margen de las limitaciones que puedan imponerse sobre su cometido, conservar los bienes administrados y realizar las actividades tendentes a obtener una productividad
del mismo que pueda servir para satisfacer la deuda del acreedor, parece claro que su producto no podrá ser destinado a la satisfacción de otro tipo de deudas que no sea la que es objeto del proceso principal. Es decir, que el resto de acreedores del deudor deberá atenerse a las reglas de la prelación de créditos para el cobro de su deuda e instar, en su caso, el procedimiento judicial oportuno.
Su función habrá de limitarse a gestionar que las personas obligadas al pago de las cantidades derivadas de derechos y obligaciones que recaigan sobre los bienes objeto de administración, cumplan con sus obligaciones y, en su caso, administrar las cantidades así obtenidas; pero en ningún caso será función suya suplir los incumplimientos de pago de cualquiera de estos obligados.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1933 (Alcubilla, Ap-1939, pág.771-4), señalaba que “El Administrador judicial de frutos y rentas, como mandatario especial, no puede traspasar los límites del mandato, y a tanto equivaldría el que satisfaciera otras deudas con perjuicio del crédito, para cuya efectividad fue designado. Se trata de una administración “ad hoc” constitutiva de un mandato especial al solo efecto de hacer efectivo, con los frutos y rentas del inmueble embargado, el crédito del ejecutante; y, en su consecuencia, las facultades del que por nombramiento judicial ejerce tal administración, no pueden extenderse a más que a cobrar las rentas embargadas, atender con ellas a la conservación ordinaria de la finca productora de las mismas y destinar lo que baste del sobrante al pago del crédito “sin que sea posible atribuir al administrador especial como propia facultad de pagar intereses de capitales garantizados con hipoteca sobre el inmueble y menos aún suponer que esto constituye en él una obligación legal, como contenida en la conservación bajo la inspección judicial.”
Asimismo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 19 de septiembre de 1990 (Act. Civ. a15/1991-marg.31), establece que no está legitimado pasivamente para el pago de las rentas de un local de negocio el beneficiario de la administración judicial
acordada sobre dicho negocio en otro procedimiento, pues no hay precepto legal que imponga a un acreedor que solicita la administración judicial de un negocio de su deudor, responder de las obligaciones que este pudiera haber contraido con terceros con motivo de dicho negocio, aunque las mismas se mantengan durante esa administración”.
Sin embargo, sí existen una serie de gastos que son inherentes a la función de administración, necesarios para la conservación del bien y, en su caso, para la obtención de rendimientos. Son éstos los únicos gastos que ha de asumir la administración con el
producto de la misma, gastos cuya retribución tendrá preferencia sobre la satisfacción de la deuda del acreedor.
En efecto, la actividad del administrador en sus funciones supone necesariamente la asunción de obligaciones y la realización de gastos. En su actividad de gestión, en la realización de los actos necesarios para la puesta en producción de los bienes, en la
percepción de los frutos y rentas, etc. En su actividad de conservación de los bienes también generará los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento de los mismos.
La administración en sí conlleva gastos como libros de cuentas, papel, sellos, etc. Entre los gastos de administración se encuentran los de formación de cuentas y anotaciones en libros (Sentencia de 17 de julio de 1884) y los de cobranza (Sentencia de 29 de marzo de 1884). También debe comprender los gastos de Letrados y otros profesionales que sean inherentes a la administración, pues el asesoramiento profesional puede ser necesario al administrador. Los gastos de viaje del administrador, incluyendo
manutención y hospedaje, son también gastos de administración.
En evitación de abusos, estos gastos estarán sometidos al control judicial y de las partes al ser incluidos en la relación de cuentas que periodicamente habrá de ser presentada por el administrador.
Por tanto, la administración únicamente se hará cargo, con el producto de la misma, de las obligaciones que surjan a su instancia, no sustituyendo nunca a la figura del deudor respecto a las deudas que sean de su responsabilidad.
Igualmente, con el producto de la administración se ha de responder de la remuneración del administrador así como de las cantidades que éste haya tenido que anticipar en cumplimiento de su misión con los intereses correspondientes. No obstante, a tenor de lo previsto en el art. 1728 CC, el mandatario, el administrador, podrá pedir al mandante el anticipo de las cantidades necesarias para la ejecución del mandato. También deberán indemnizarle por los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa o imprudencia (art. 1729 CC).

6.6. La defensa de los bienes
Función esencial del administrador es la conservación física o material de los bienes, pero también implicará en ocasiones su conservación o defensa jurídica, es decir, desarrollando la actividad jurídica necesaria para la conservación o defensa de los
mismos.
La cuestión es si el administrador tendrá las facultades necesarias para llevar a cabo la defensa procesal de los intereses que le han sido confiados pudiendo nombrar Procurador que le represente, confiar la defensa al Letrado que tenga por conveniente y
pedir al Juez que deje a su disposición los fondos necesarios para la defensa de los pleitos.
Las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1895 (Alcubilla, An.1896, pág.101) y la de 10 de diciembre de 1956 (RAJ 3860/1956), reconocieron la legitimación del administrador judicial para ejercitar las acciones de desahucio y, en
general, las nacidas del arrendamiento. La Sentencia de 27 de marzo de 1895 (Alcubilla, An.1895, pág.720), otorga personalidad al administrador para hacer efectivas de los colonos las rentas vencidas. La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1979,
establece que el administrador judicial de testamentaría puede otorgar en arrendamiento, sin necesidad de subasta, las fincas rústicas de escasa importancia y que, por ende, también podrá ejercitar las acciones que procedan para el cumplimiento y resolución de tales contratos, al tratarse el arrendamiento de un acto de administración.
A la vista de la anterior doctrina jurisprudencial, parece pues, que el administrador podría accionar en juicio ejercitando aquellas pretensiones cuyo objeto, en vía extrajudicial, constituiría un acto de administración.
Desde la vigente normativa procesal, en los casos recogidos por los artículos 6.1.4º y 7.5 LEC, se prevé que las masas patrimoniales o patrimonios separados “que carezcan transitoriamente de titular” (está pensando en la herencia yacente, por ejemplo) “o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración”, podrán
comparecer en juicio a través de las personas que, conforme a la ley, los administren.
Por ello, con este fundamento legal, tratándose los bienes sujetos a administración de un patrimonio debidamente individualizado cuyo titular o bien no existe transitoriamente o bien, de forma temporal hasta la finalización de la administración acordada, ha sido
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privado de sus facultades de administración, será la persona a la que legalmente le hayan sido atribuidas dichas funciones la que tendrá la facultad de ejercitar en juicio cuantas acciones sean necesarias para la defensa de los mismos, tanto en sus aspectos
conservativos como en los productivos, atendiendo a la finalidad específica del concreto régimen de administración acordado.
No obstante, el alcance de esta legitimación del administrador para accionar en juicio cuantas cuestiones se consideren necesarias para la buena marcha y cumplimiento del fin de la administración, vendrá determinado por la resolución judicial que constituya la
administración y en donde quedarán fijados los límites de la misma o por posteriores
actos con autorización judicial.